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Umschuldung: Schuldzinsen für einen Baukredit als Werbungskosten

Schuldzinsen sind insoweit steuermindernd als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar, als das zugrundeliegende Darlehen mit der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zusammenhängt.

Problematisch wird die Sache häufig dann, wenn der Vermieter in einem fremdfinanzierten Gebäude auch eine Wohnung selbst bewohnt. Der Bundesfinanzhof (BFH) geht in folgendem Fall davon aus, dass ein Darlehen wirtschaftlich nicht allein mit einer vermieteten Wohnung, sondern auch mit der selbstgenutzten Wohnung zusammenhängt.


 

Der Grundstückseigentümer hatte das Darlehen zwar subjektiv der vermieteten Wohnung zugeordnet, aber letztlich alle Herstellungskosten des gemischt genutzten Gesamtgebäudes einheitlich über ein Zwischenfinanzierungskonto beglichen. Das gesondert aufgenommene Darlehen hatte er nur dazu verwendet, den Zwischenkredit zurückzuführen. Die Schuldzinsen sind also nur anteilig im Verhältnis der vermieteten Fläche zur Gesamtwohnfläche abziehbar.

Das gilt nach Ansicht des BFH auch, wenn sich ein Grundstückseigentümer - abweichend von seiner ursprünglich getroffenen Finanzierungsentscheidung - entschließt, einen Baukredit im Rahmen einer Umschuldung ab dem Zeitpunkt der Umschuldung voll dem vermieteten Objekt zuzurechnen. Im Streitfall hatte der Grundstückseigentümer diesen Entschluss erst Jahre nach Abschluss der Bauarbeiten an einem teils eigengenutzten und teils fremdvermieteten Objekt gefasst.

Hinweis: Das Finanzamt berücksichtigt Darlehenszinsen nur dann in vollem Umfang, wenn der Grundstückseigentümer das Darlehen mit steuerrechtlicher Wirkung gezielt einem bestimmten, der Einkünfteerzielung dienenden Gebäudeteil zuordnet. Dazu muss er mit den als Darlehen empfangenen Mitteln tatsächlich die Aufwendungen begleichen, die der Herstellung dieses Gebäudeteils konkret zuzurechnen sind.

 

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