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Vermietungseinkünfte: Zurechnung bei übernommenen Mietverträgen

 

Gerade bei Gestaltungen innerhalb der Familie sollten Sie darauf achten, die Weichen richtig zu stellen, um sich vor bösen Überraschungen zu schützen. Sobald bei vermietetem Grundbesitz mehrere Personen ins Spiel kommen, werden Sie sehr genau wissen, wem das Finanzamt die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zurechnen soll. Welche Formalien Sie dabei im Vorfeld unbedingt beachten sollten, zeigt folgendes Beispiel, das wir aus einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) abgeleitet haben:

Mit Notarvertrag überträgt der Vater mit Zustimmung seiner Ehefrau durch vorweggenommene Erbfolge ein mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebautes Grundstück auf ihre beiden Söhne und behält sich daran einen Nießbrauch vor. Das Erdgeschoss ist an einen gewerblichen Mieter und zwei Wohnungen sind an private Mieter vermietet. Die Mietverträge werden fortgeführt. Mit privatschriftlichem Vertrag räumen die beiden Söhne ihrer Mutter nach dem Tod des Vaters ein unentgeltliches Nießbrauchsrecht an dem Grundstück ein, das aber nicht im Grundbuch eingetragen wird. Die Mutter muss danach alle mit dem Grundstück zusammenhängenden Kosten tragen.

 Ihre beiden Söhne sollen sie bei der Erfüllung ihrer Pflichten unterstützen. Dabei entstehende Kosten sollten erstattet werden. Die bestehenden Mietverträge werden weder mit der Mutter als Vermieterin neu abgeschlossen noch wird ihr Eintritt in diese Mietverträge gegenüber den Mietern schriftlich angezeigt. Die Mieten werden aber auf ein Konto der Mutter überwiesen. Die Kontoauszüge weisen einen der Söhne, der die Verwaltung des Grundstücks übernommen hat, als Empfänger und die Mutter als Inhaberin aus. Das Finanzamt rechnet die Vermietungseinkünfte der aus den beiden Söhnen bestehenden Grundstücksgemeinschaft zu.

Zu Recht, wie der BFH bestätigt hat! Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt nur, wer ein dingliches (also im Grundbuch eingetragenes) oder ein schuldrechtliches Nutzungsrecht an dem Grundstück hat. Voraussetzung für die Zurechnung der Vermietungseinkünfte beim schuldrechtlich Nutzungsberechtigten ist allerdings, dass er in schon bestehende Mietverträge eintritt und neue Mietverträge selbst abschließt. In bestehende Mietverträge tritt ein Nutzungsberechtigter laut BFH nur ein, wenn er sie durch ausdrückliche Vereinbarung unter Zustimmung der Mieter übernimmt. Nach Ansicht der Richter reicht es nicht aus, wenn der Mieter die Miete nur auf ein Konto überweist, über das der Nutzungsberechtigte verfügen kann.