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 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung - Einkünfteerzielungsabsicht

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Vermietungseinkünfte: Wie weisen Sie Ihre Einkünfteerzielungsabsicht nach?

Immer wieder stellt sich in der Praxis die Frage, ob auch die Kosten einer leer stehenden Wohnung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sind. Das Finanzgericht (FG) Köln lässt den Werbungskostenabzug nur zu, wenn der Steuerzahler den Entschluss zur Erzielung von Mieteinnahmen endgültig gefasst hat. Das muss er gegenüber dem Finanzamt nachweisen (sog. Feststellungslast). Dabei entfällt der Werbungskostenabzug bereits dann, wenn die Absicht zur Erzielung von Mieteinnahmen ungewiss ist.

Wenn sich der Steuerzahler aber ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung der leer stehenden Wohnung bemüht - z.B. durch Einschaltung eines Maklers, laufende Zeitungsinserate -, sind die Kosten wegen der vorhandenen Vermietungsabsicht abziehbar. Das gilt auch, wenn der Steuerzahler die Wohnung/das Haus gleichzeitig zum Verkauf anbietet, z.B. weil seine Vermietungsabsicht mehrere Jahre erfolglos geblieben ist.

 

In einem anderen Fall hat das FG München einen Abzug der laufenden Kosten für ein Grundstück mit aufstehendem Gebäude als vorweggenommene Werbungskosten abgelehnt. Hier hatte der Steuerzahler das Gebäude etwa drei Jahre nach dem Kauf des Grundstücks abreißen lassen. Er hatte keine ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen unternommen: Weder hatte er Anzeigen geschaltet noch einen Makler beauftragt oder das Mietobjekt - was eigentlich erforderlich gewesen wäre - marktgerecht umgestaltet. Hinzu kam, dass der Steuerzahler noch nicht einmal einen Mietpreis kalkuliert hatte, zu dem er bereit gewesen wäre, das Gebäude zu vermieten. Nach Ansicht des Gerichts hatte der Steuerzahler folglich nicht endgültig den Entschluss gefasst, auf Dauer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen.

 

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