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Hausbesitzer

Kaufpreisaufteilung bei bebauten Grundstücken im Privatvermögen

Aktueller Monat 1

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Bei einem vermieteten bebauten Grundstück wirkt sich nur die Abschreibung für das Gebäude steuermindernd als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung aus, weil der Grund und Boden keinem Wertverzehr unterliegt.

Das Finanzgericht Baden-Württemberg hat sich mit der Kaufpreisaufteilung bei vermieteten Immobilien des Privatvermögens befasst. Dabei ging es um ein Grundstück, das mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaut ist. Insgesamt enthält das Gebäude fünf Einheiten, von denen zwei als Ladengeschäfte und drei zu Wohnzwecken genutzt werden. Das Gebäude stammt aus dem Mittelalter und wurde 1890 umgebaut. 1964 wurde ein Anbau daran errichtet und gleichzeitig die schadhaften Seitenwände ersetzt.

Das FG hat entschieden: Die Aufteilung in einen Anteil für Grund und Boden (keine AfA) und einen Gebäudeanteil (AfA) ist nach dem Sachwertverfahren vorzunehmen. Das bedeutet, dass für den Grund und Boden und das Gebäude nach dem Prinzip der Einzelbewertung zunächst ein unabhängiger Wert zu ermitteln ist. Anschließend ist der Kaufpreis im Verhältnis dieser Werte aufzuteilen. Der Vermieter hat gegen das Urteil Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt. Die Anwendung des Ertragswertverfahrens (Gesamtwert abzüglich freigelegtem Bodenwert) würde zu einem für ihn günstigeren Ergebnis führen.

Hinweis: Um den Wert von Immobilien zu ermitteln, gibt es insgesamt drei Verfahren, die in der Wertermittlungsverordnung normiert sind. Wann welches Verfahren angewendet wird, richtet sich grundsätzlich nach den Umständen des Einzelfalls.

  • Nach dem Vergleichswertverfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen.
  • Beim Ertragswertverfahren werden die kapitalisierten Erträge berechnet, die mit dem Objekt voraussichtlich erwirtschaftet werden. Dieses Verfahren wird vor allem bei der Bewertung eines Unternehmens oder eines vermieteten bzw. verpachteten Grundstücks angewendet.
  • Das Sachwertverfahren wird in der Regel bei nicht am Mietmarkt gehandelten Immobilien (z.B. spezielle Fabrikanlagen, selbst genutzte Wohnimmobilien, Infrastruktureinrichtungen wie Bahnhöfe, kulturellen Immobilien und militärischen Einrichtungen) angewendet. Hintergrund ist die Tatsache, dass sich der Wert der Immobilie nicht nach den erzielbaren Einnahmen, sondern nach den Kosten der Herstellung bzw. Wiederbeschaffung bemisst. Grundsätzlich wird im Sachwertverfahren ermittelt, welche Kosten bei einem Neubau (Ersatz) des zu bewertenden Objektes entstehen würden. Im Anschluss wird die Abnutzung bewertet und abgezogen. Des Weiteren sind sonstige wertbeeinflussende Umstände zu berücksichtigen. Das Sachwertverfahren bezieht sich meist auf die baulichen Anlagen, der Wert von Grund und Boden wird im Regelfall im Vergleichswertverfahren bestimmt.