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 Zwischenfinanzierung: Schuldzinsenabzug bei gemischt genutzten Gebäuden

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Zwischenfinanzierung: Schuldzinsenabzug bei gemischt genutzten Gebäuden

Als Vermieter wissen Sie, dass Sie die Schuldzinsen, die mit der Vermietung in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen, als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen können. Sehr sorgfältig müssen Sie aber vorgehen, wenn Sie bei einem teilweise eigengenutzten und teilweise vermieteten Grundstück einen vollständigen Abzug der Schuldzinsen mit der Argumentation erreichen wollen, dass Sie mit Ihrem Eigenkapital den eigengenutzten Gebäudeteil finanziert hätten. Dazu folgender Fall:

Eine Doppelhaushälfte wurde zu 70 % für eigene Wohnzwecke genutzt und zu 30 % vermietet. Die jeweiligen, entsprechend dem Baufortschritt zu entrichtenden Kaufpreisraten wurden über ein eigens dafür eingerichtetes "Darlehenskonto" bezahlt. Auch Eigenmittel führten die Kläger diesem "Darlehenskonto" zu. Nach Zahlung der letzten Kaufpreisrate wurde der Negativsaldo des Kontos durch ein gesondert aufgenommenes Darlehen ausgeglichen. Die Schuldzinsen, die für dieses gesonderte Darlehen gezahlt werden mussten, machten die Kläger in vollem Umfang als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften geltend. Das Finanzgericht München hat jedoch nur 30 % der Schuldzinsen zum Abzug zugelassen. Schuldzinsen werden in solch einem Fall nur dann in vollem Umfang berücksichtigt, wenn Sie die Anschaffungskosten den einzelnen Gebäudeteilen zuordnen und die dem vermieteten Teil zugeordneten Anschaffungskosten auch tatsächlich mit Darlehensmitteln bezahlen. Das ist aber nicht der Fall, wenn Sie die gesamten Anschaffungskosten des gemischtgenutzten Gesamtgebäudes einheitlich über ein Zwischenfinanzierungskonto begleichen und gesondert aufgenommene Darlehen dazu verwenden, Zwischenkredite zurückzuführen.

Hinweis: Entsprechendes gilt übrigens, wenn der Kaufpreis von einem Girokonto an den Veräußerer des erworbenen Gebäudes überwiesen wird, selbst wenn Sie als Käufer Darlehen mit der erklärten Absicht aufnehmen, damit den auf den vermieteten Teil des Gebäudes entfallenden Anteil des Darlehens zurückführen zu können.