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Gewerblicher Grundstückshandel: Ohne Gewinnermittlung droht Gewinnschätzung

 

Wenn ein Grundstückseigentümer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte in zeitlicher Nähe zu deren Anschaffung, Herstellung oder grundlegender Modernisierung verkauft, liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor. Die Gewinne aus dem Verkauf führen zu Einkünften aus Gewerbebetrieb. Je nach Höhe des Gewinns setzt das Finanzamt nicht nur Einkommensteuer, sondern auch Gewerbesteuer fest. Ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, lässt sich allerdings nie generell beantworten; maßgebend sind immer die Verhältnisse im Einzelfall!

Da die Finanzämter oft erst im Nachhinein feststellen, dass ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, können viele Steuerzahler keine Aufzeichnungen über die erforderliche Gewinnermittlung vorlegen. Das Finanzgericht München (FG) hat bestätigt, dass das Finanzamt den Gewinn des gewerblichen Grundstückshandels in solchen Fällen schätzen darf. Im Streitfall hat das FG auch die Höhe des geschätzten Gewinns nicht beanstandet.

 Als Betriebseinnahmen setzte das Finanzamt die Veräußerungserlöse und die Vermietungseinnahmen an. Auf der Ausgabenseite berücksichtigte es die Anschaffungskosten (ggf. der Teilwert der in das Betriebsvermögen eingelegten Grundstücke), Anschaffungsnebenkosten (Notarkosten, Grunderwerbsteuer), Schuldzinsen und Fahrtkosten. Der Ansatz der vom Grundstückshändler begehrten AfA war ausgeschlossen, weil die Grundstücke bei einem gewerblichen Grundstückshandel zum Umlaufvermögen gehören und daher keine Abschreibung möglich ist.

Hinweis: Bei einer Gewinnermittlung durch Einnahmenüberschuss-Rechnung können die Anschaffungskosten für Grund und Boden sowie Gebäude des Umlaufvermögens erst bei Zufluss des Veräußerungserlöses bzw. bei Entnahme als Betriebsausgaben berücksichtigt werden. Das gilt erstmals für Wirtschaftsgüter, die nach dem 05.05.2006 angeschafft oder in das Betriebsvermögen eingelegt werden.