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Grundstücksgemeinschaft: Wem werden die Einkünfte zugerechnet?

Bei Grundstücksgemeinschaften, die aus Familienangehörigen bestehen, können die Beteiligten ein Interesse daran haben, dass die Vermietungseinkünfte den einzelnen Miteigentümern abweichend von ihren zivilrechtlichen Beteiligungsverhältnissen zugerechnet werden. Das kann sowohl steuerliche als auch zivilrechtliche Gründe haben.

Eine von den zivilrechtlichen Beteiligungsverhältnissen abweichende Vereinbarung über die Verteilung der Einkünfte berücksichtigt das Finanzamt aber nur, wenn sie ihren Grund im Gemeinschaftsverhältnis und nicht im Familienverhältnis hat. Das geht aus einer Entscheidung des Finanzgerichts Münster hervor.

 

Im Streitfall hatte ein Ehepaar schriftlich vereinbart, dass die Ehefrau ihre Ansprüche auf die Miete an den Ehemann abtritt. Im Gegenzug verpflichtete sich der Ehemann, alle mit der Anschaffung des bebauten Grundstücks und der Vermietung zusammenhängenden Kosten einschließlich der Zins- und Tilgungsleistungen alleine zu tragen. Nach Ansicht der Richter hält eine solche Vereinbarung einem Fremdvergleich nicht stand. Die Vermietungseinkünfte wurden dem Ehemann daher nicht alleine zugerechnet. Der Rechtsgrund der Vereinbarung war schon in dem zwei Monate vorher abgeschlossenen Ehevertrag mit Güterstandsvereinbarung gelegt worden.

In dieser Urkunde hatte sich der Ehemann - für den Fall der Scheidung von seiner Ehefrau vor Ablauf von zehn Jahren - verpflichtet, kurzfristig ein Gebäude auf seine Kosten mit einem Eigenkapitalanteil von 25 % zu kaufen. Er selbst und die Ehefrau sollten einen ideellen Miteigentumsanteil je zur Hälfte erhalten; danach sollte das Gebäude lastenfrei auf die Ehefrau übertragen werden. Nur unter Eheleuten ist es denkbar, dass ein Ehegatte ein Mietobjekt im Wert von ca. 2,25 Mio. EUR kauft und dem Miteigentümer-Ehegatten 12,5 % seines Eigenkapitals zur Anschaffung der Immobilie schenkt. So hat der Ehemann selbst angegeben, dass mit der Anschaffung der Immobilie ein Ausgleich für die zukünftige Erwerbslosigkeit der Ehefrau beabsichtigt war. Diese Intention des Ehepaares hat ihren Grund in familienrechtlichen Beziehungen. Eine solche Vertragsgestaltung ist zwischen fremden Dritten undenkbar.

Die Vermietungseinkünfte waren daher dem Ehemann und der Ehefrau jeweils zur Hälfte - entsprechend ihren zivilrechtlichen Beteiligungsverhältnissen - zuzurechnen. Das Ehepaar hat gegen die Entscheidung Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt.

Hinweis: Der Sachverhalt wirft auch schenkungsteuerliche Fragen auf. Sprechen Sie uns daher bitte bei ähnlichen Überlegungen Ihrerseits rechtzeitig an!