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Gewerblicher Grundstückshandel: Unbebaute kleine Parzelle zählt mit!

Grundstücksschenkung

 

Wenn ein Grundstückseigentümer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte in zeitlicher Nähe zu deren Anschaffung verkauft, liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor. Folge: Die Gewinne aus dem Verkauf führen zu Einkünften aus Gewerbebetrieb. Je nach Höhe des Gewinns setzt das Finanzamt dann nicht nur Einkommensteuer, sondern auch Gewerbesteuer fest.

Objekte im Sinne der sog. Drei-Objekt-Grenze können nicht nur Einfamilien- und Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen, sondern auch Mehrfamilienhäuser und Gewerbebauten sein. Dabei kommt es weder auf die Größe und den Wert der einzelnen Objekte noch auf deren Nutzungsart an. Der Bundesfinanzhof hat jetzt klargestellt, dass auch eine unbebaute Parzelle - in einer Größe von 38 qm - ein eigenständiges Zählobjekt darstellen kann. Im Streitfall war diese kleine Parzelle das vierte verkaufte Objekt; dieser Verkauf führte damit zur Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels.

Nicht in den gewerblichen Grundstückshandel einzubeziehen sind Objekte, die - z.B. durch Vermietung - der privaten Vermögensverwaltung gedient haben und deren Verkauf nur als Beendigung der Vermögensnutzung, also als letzter Akt der vermögensverwaltenden Tätigkeit anzusehen ist. Allerdings reicht die bloße Vermietung eines Objekts nicht aus, um eine von Anfang an geplante Nutzung im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung nachzuweisen: Nur eine vom Verkäufer selbst vorgenommene, langfristige Vermietung kann ein objektiver Umstand sein, der gegen eine bei Anschaffung des Objekts vorliegende (zumindest bedingte) Veräußerungsabsicht spricht. Der Verkauf eines solchen Objekts ist dann der privaten Vermögensverwaltung zuzurechnen und das Objekt scheidet als Zählobjekt im Rahmen der Drei-Objekt-Grenze aus.

Hinweis: Die Finanzämter verlangen für den Ausschluss eines Objekts aus dem gewerblichen Grundstückshandel eine Vermietungszeit von mindestens zehn Jahren.

Die Gerichte und die Finanzämter gehen aber auch ohne Überschreitung der "Drei-Objekt-Grenze" immer öfter von einem gewerblichen Grundstückshandel aus - so auch das Finanzgericht Münster in folgendem Fall:

Ein Steuerzahler hatte ein Erbbaurecht an einem bebauten, gewerblich genutzten Grundstück erworben. Unmittelbar nach dem Erwerb machte er einem Dritten ein auf drei Jahre befristetes unwiderrufliches Angebot zum Kauf des Erbbaurechts, das der Dritte innerhalb der Frist annahm. Eine langfristige Vermietung des Gewerbeobjekts - im Streitfall fünfzehn Jahre plus dreimal fünf Jahre Verlängerungsoption - steht der Annahme einer Wiederverkaufsabsicht übrigens nicht entgegen. Das gilt sogar, wenn der Mieter selbst das Grundstück kauft, und erst recht, wenn zugleich mit der Vermietung ein unbedingtes Verkaufsangebot abgegeben wird.

Hinweis: Wie dieser Fall zeigt, kommt es nicht darauf an, ob der Erbbauberechtigte das Gebäude nach der Anschaffung des Erbbaurechts selbst herstellt oder das Erbbaurecht an einem schon bebauten Grundstück erwirbt und verkauft.